Кейс: Признали финансовые требования Поставщика незаконными, даже при наличии подписанных актов и признании долга.

К нам обратился владелец крупной строительной компании, который заинтересовался предложением о продаже строительной площадки - земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства в виде двух многоквартирных домов разной степени готовности.

Наши задачи:

1.Анализ исходно-разрешительной документации и оценка прав продавца на объекты;

2.Анализ возможных рисков

3.Структурирование сделки

4.Юридическое сопровождение сделки.

Нами было установлено, что право аренды на земельный участок и разрешение на строительство истекли более пяти лет назад, но право на продление аренды зем. участка для завершения строительства не было использовано. В отношении объектов незавершенного строительства застройщиком (продавцом) зарегистрировано право собственности, но в отношении фундамента, а фактически дома имеют более высокую степень готовности (30 %). Договоры долевого участия в строительстве отсутствуют.

Сам застройщик находится в процедуре банкротства (конкурс), в связи чем реализация строительной площадки ограничена, то есть ее продажа возможна только в порядке торгов. Приобретение объектов с торгов несло риски участия в торгах иных лиц, к тому же требовалось узаконение прав застройщика на здания фактической степени готовности (30 %), и проведение оценки стоимости прав, что в рамках процедуры банкротства было бы долгим и затруднительным, к тому же стоимость объектов значительно бы выросла.

В связи с этим мы рассматривали вариант выхода застройщика из процедуры банкротства, чтобы в будущем можно было заключить прямой договор купли-продажи объектов, или войти в состав участников застройщика, или внести объекты в уставный капитал новой компании (SPV), или совместно участвовать в реализации проекта строительства, разделив функции застройщика и генподрядчика. Все эти и другие варианты были предложены клиенту.

В итоге оказалось, что у организации-застройщика есть единственный участник (ООО «N»), который находится в риске ликвидации, и у этого ООО «N» имеются два можаритарных участника – физ. лица, которые тоже находятся в банкротстве, а значит есть риск, что:

- бенефициары (физ. лица) утратят контроль над застройщиком, так как их доли в уставном капитале ООО «N» будут проданы с торгов, а это значит, что доля в уставном капитале застройщика перейдет к сторонним лицам;

- сделки с уставным капиталом застройщика и его имуществом не смогут быть одобрены, так как все решения в итоге смогут принять только арбитражные управляющие.

Кроме того, оставались и другие риски, связанные с процедурами банкротства.

Фактически наиболее «чистым» путем приобретения строительной площадки были торги, но к этому застройщик не имел никакого отношения, так как продажа осуществлялась бы помимо его воли конкурсным управляющим, а денежные средства направлялись на расчеты с кредиторами.

Все иные пути вхождения в проект были или рискованными, или грозили нашему клиенту увязнуть в финансовой пропасти продавца и его мажоритарных участников.

Мы подготовили развернутое письменное заключение клиенту, где описали юридическую картину, предложенные варианты и возможные юридические и финансовые последствия.

В итоге было принято решение не входить в сделку.

Мы правдиво рассказали клиенту все возможные последствия и помогли ему принять взвешенное решение, чем лишили себя возможности сопровождать большой, но рисковый проект. Наша честность позволила клиенту избежать вероятных проблем и финансовых потерь, что гораздо важнее.