Подробности дела
К нам обратился владелец крупной строительной компании, который заинтересовался предложением о продаже строительной площадки - земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства в виде двух многоквартирных домов разной степени готовности.
Наши задачи:
1.Анализ исходно-разрешительной документации и оценка прав продавца на объекты;
2.Анализ возможных рисков
3.Структурирование сделки
4.Юридическое сопровождение сделки.
Наши задачи:
1.Анализ исходно-разрешительной документации и оценка прав продавца на объекты;
2.Анализ возможных рисков
3.Структурирование сделки
4.Юридическое сопровождение сделки.
Решение
Нами было установлено, что право аренды на земельный участок и разрешение на строительство истекли более пяти лет назад, но право на продление аренды зем. участка для завершения строительства не было использовано. В отношении объектов незавершенного строительства застройщиком (продавцом) зарегистрировано право собственности, но в отношении фундамента, а фактически дома имеют более высокую степень готовности (30 %). Договоры долевого участия в строительстве отсутствуют.
Сам застройщик находится в процедуре банкротства (конкурс), в связи чем реализация строительной площадки ограничена, то есть ее продажа возможна только в порядке торгов. Приобретение объектов с торгов несло риски участия в торгах иных лиц, к тому же требовалось узаконение прав застройщика на здания фактической степени готовности (30 %), и проведение оценки стоимости прав, что в рамках процедуры банкротства было бы долгим и затруднительным, к тому же стоимость объектов значительно бы выросла.
В связи с этим мы рассматривали вариант выхода застройщика из процедуры банкротства, чтобы в будущем можно было заключить прямой договор купли-продажи объектов, или войти в состав участников застройщика, или внести объекты в уставный капитал новой компании (SPV), или совместно участвовать в реализации проекта строительства, разделив функции застройщика и генподрядчика. Все эти и другие варианты были предложены клиенту.
В итоге оказалось, что у организации-застройщика есть единственный участник (ООО «N»), который находится в риске ликвидации, и у этого ООО «N» имеются два можаритарных участника – физ. лица, которые тоже находятся в банкротстве, а значит есть риск, что:
- бенефициары (физ. лица) утратят контроль над застройщиком, так как их доли в уставном капитале ООО «N» будут проданы с торгов, а это значит, что доля в уставном капитале застройщика перейдет к сторонним лицам;
- сделки с уставным капиталом застройщика и его имуществом не смогут быть одобрены, так как все решения в итоге смогут принять только арбитражные управляющие.
Кроме того, оставались и другие риски, связанные с процедурами банкротства.
Фактически наиболее «чистым» путем приобретения строительной площадки были торги, но к этому застройщик не имел никакого отношения, так как продажа осуществлялась бы помимо его воли конкурсным управляющим, а денежные средства направлялись на расчеты с кредиторами.
Все иные пути вхождения в проект были или рискованными, или грозили нашему клиенту увязнуть в финансовой пропасти продавца и его мажоритарных участников.
Сам застройщик находится в процедуре банкротства (конкурс), в связи чем реализация строительной площадки ограничена, то есть ее продажа возможна только в порядке торгов. Приобретение объектов с торгов несло риски участия в торгах иных лиц, к тому же требовалось узаконение прав застройщика на здания фактической степени готовности (30 %), и проведение оценки стоимости прав, что в рамках процедуры банкротства было бы долгим и затруднительным, к тому же стоимость объектов значительно бы выросла.
В связи с этим мы рассматривали вариант выхода застройщика из процедуры банкротства, чтобы в будущем можно было заключить прямой договор купли-продажи объектов, или войти в состав участников застройщика, или внести объекты в уставный капитал новой компании (SPV), или совместно участвовать в реализации проекта строительства, разделив функции застройщика и генподрядчика. Все эти и другие варианты были предложены клиенту.
В итоге оказалось, что у организации-застройщика есть единственный участник (ООО «N»), который находится в риске ликвидации, и у этого ООО «N» имеются два можаритарных участника – физ. лица, которые тоже находятся в банкротстве, а значит есть риск, что:
- бенефициары (физ. лица) утратят контроль над застройщиком, так как их доли в уставном капитале ООО «N» будут проданы с торгов, а это значит, что доля в уставном капитале застройщика перейдет к сторонним лицам;
- сделки с уставным капиталом застройщика и его имуществом не смогут быть одобрены, так как все решения в итоге смогут принять только арбитражные управляющие.
Кроме того, оставались и другие риски, связанные с процедурами банкротства.
Фактически наиболее «чистым» путем приобретения строительной площадки были торги, но к этому застройщик не имел никакого отношения, так как продажа осуществлялась бы помимо его воли конкурсным управляющим, а денежные средства направлялись на расчеты с кредиторами.
Все иные пути вхождения в проект были или рискованными, или грозили нашему клиенту увязнуть в финансовой пропасти продавца и его мажоритарных участников.
Результат
Мы подготовили развернутое письменное заключение клиенту, где описали юридическую картину, предложенные варианты и возможные юридические и финансовые последствия.
В итоге было принято решение не входить в сделку.
Мы правдиво рассказали клиенту все возможные последствия и помогли ему принять взвешенное решение, чем лишили себя возможности сопровождать большой, но рисковый проект. Наша честность позволила клиенту избежать вероятных проблем и финансовых потерь, что гораздо важнее.
В итоге было принято решение не входить в сделку.
Мы правдиво рассказали клиенту все возможные последствия и помогли ему принять взвешенное решение, чем лишили себя возможности сопровождать большой, но рисковый проект. Наша честность позволила клиенту избежать вероятных проблем и финансовых потерь, что гораздо важнее.
